Paradoksalny zastój na rynku kredytów hipotecznych

Utrzymująca się dobra koniunktura w gospodarce i korzystne tendencje na rynku pracy, rekordowo niskie stopy procentowe, niewygórowane ceny mieszkań i rosnąca aktywność deweloperów to czynniki sprzyjające rynkowi kredytów hipotecznych. Tymczasem opublikowane ostatnio dane Związku Banków Polskich, wskazują, że w trzecim kwartale 2014r. liczba i wartość tych kredytów uległa zmniejszeniu. To zaskakujące zjawisko może być złym prognostykiem na kolejne kwartały.

Z informacji Związku Banków Polskich wynika, że w całym 2014 r. zarówno liczba, jak i wartość udzielonych przez banki kredytów hipotecznych będzie podobna jak rok wcześniej, jednak niższa niż w 2012 r. Jednak spadek akcji kredytowej w trzecim kwartale, sięgający 4,6 proc. pod względem liczby i 3,6 proc. pod względem wartości kredytów, w porównaniu z drugim kwartałem, może być wyraźnym sygnałem poważniejszego zahamowania korzystnej tendencji, widocznej w pierwszej połowie roku. Tym bardziej, że miał on miejsce w warunkach zdających się pod wieloma względami jak najbardziej sprzyjać zwiększonemu zainteresowaniu kredytami ze strony klientów. Trwający od dwóch lat cykl obniżek stóp procentowych sprowadził je do rekordowo niskiego poziomu 2 proc. w przypadku głównej stopy referencyjnej. To skutkowało spadkiem stawki WIBOR do około 2 proc., a w konsekwencji spadkiem odsetkowych kosztów kredytu, zachęcając do korzystania z niego w celu finansowania kupna nieruchomości. Poprawa kondycji gospodarki i towarzyszące jej korzystne tendencje na rynku pracy zwiększają poczucie stabilizacji i bezpieczeństwa potencjalnych kredytobiorców. Trwająca od dłuższego czasu niska inflacja, a w ostatnich miesiącach wręcz spadek cen towarów i usług konsumpcyjnych sprawia, że konsumenci dysponują nieco większymi kwotami, które mogą być przeznaczone na wydatki nie związane z bieżącym utrzymaniem. Sprzyja temu także zwiększający się średni poziom wynagrodzeń. Ceny mieszkań nie idą w górę, ale też nie obniżają się, co skłania do myślenia o zakupie. Deweloperzy powoli zwiększają swoją ofertę i zapowiadają uruchamianie kolejnych inwestycji. Mimo dostrzegalnych ułomności i ograniczeń, działa też rządowy program Mieszkanie dla Młodych.

Trudno o optymizm na przyszłość, skoro w tak sprzyjających warunkach notujemy spadek liczby udzielonych kredytów hipotecznych. Można mieć nadzieję, że to tylko chwilowa zadyszka i klienci wkrótce dostrzegą, że warunki są rzeczywiście wyjątkowo im sprzyjające. Trzeba jednak także zwrócić uwagę na czynniki mogące mieć hamujący wpływ na możliwości udzielania kredytów jak i gotowość do ich zaciągania. Przede wszystkim należy tu wymienić obserwowane i deklarowane przez bankowców nieznaczne zaostrzanie polityki, dotyczące właśnie kredytów hipotecznych, częściowo wynikające z obostrzeń sugerowanych przez regulatora rynku, widoczne choćby w okresowych badaniach ankietowych, prowadzonych na ten temat wśród banków przez Narodowy Bank Polski. Jednym z przejawów zaostrzania tej polityki jest na przykład wzrost marży kredytowej, co częściowo zmniejsza korzyści odczuwane przez klienta, wynikające z niskich stóp procentowych. Drugim czynnikiem, o znacznie większym, jak się wydaje wpływie, są bezpośrednie działania Komisji Nadzoru Finansowego, wprowadzające wymóg posiadania minimalnego wkładu własnego przez kredytobiorców. W tym roku jest on i tak stosunkowo łagodny, jednak jego podwyższenie z obecnych 5 do 10 proc. w przyszłym roku może jeszcze bardziej ograniczyć liczbę osób zainteresowanych kredytem hipotecznym. Szansą na przynajmniej utrzymanie obecnego poziomu i dynamiki w zakresie kredytów hipotecznych może być kontynuacja korzystnych tendencji w gospodarce, perspektywa dalszego spadku stóp procentowych i ich utrzymania na niskim poziomie przez dłuższy czas oraz prawdopodobny wzrost konkurencji banków o klientów, powodujący powstrzymanie wzrostu dodatkowych kosztów.

Łukasz Lefanowicz
Prezes GERDA BROKER