Jak bezpiecznie wynająć swoje mieszkanie?

Wynajem mieszkania wiąże się z ryzykiem. Oprócz zniszczeń w lokalu trzeba pamiętać o niebezpieczeństwie nieterminowych płatności. Warto dołożyć wszelkich starań, by ryzyka zminimalizować. Home Broker podpowiada, jak to zrobić.

Zabezpieczanie swoich interesów należy zacząć od zweryfikowania, czy potencjalny najemca jest rzeczywiście osobą, za którą się podaje. Stuprocentowej pewności nie uzyskamy, ale sprawdzenie kilku dokumentów (np. paszportu czy prawa jazdy, a nie tylko dowodu osobistego) może odfiltrować oszusta. Pomoże w tym baza dokumentów zastrzeżonych, do której dostęp mają m.in. banki i pośrednicy na rynku nieruchomości.

Home Broker przestrzega:

Warto zdać sobie sprawę z faktu, jak istotny jest etap weryfikacji najemcy. Rocznie kradzione dokumenty są wykorzystywane w celach przestępczych kilkanaście tysięcy razy, a każdego dnia do bazy trafia 300 zastrzeżonych dokumentów.

Umowa najmu to biznes i tak jak firma przed podpisaniem kontraktu sprawdza swoich partnerów, tak i tu należy pozyskać jak najwięcej informacji o najemcy. Nie należy więc bać się zadawania pytań, także tych o sytuację materialną. Można na przykład poprosić o przedstawienie raportu z Biura Informacji Kredytowej, zaświadczenie o dochodach lub inny dokument, który potwierdzi, że jest to osoba wiarygodna i nie powinna sprawiać problemów z płatnościami. Jeśli ktoś jest uczciwy i nie ma złych zamiarów, nie ma powodów, by nie pokazał w/w dokumentów.

Bezpieczny najem okazjonalny

Po sprawdzeniu tożsamości i zweryfikowaniu możliwości finansowych najemcy można zająć się zabezpieczeniem interesów poprzez dobrze skonstruowaną umowę najmu. Warto zainteresować się tzw. najmem okazjonalnym – to forma umowy, która najsilniej zabezpiecza interesy właściciela nieruchomości. Jest to rozwiązanie relatywnie nowe, obecne w polskim prawie od zaledwie kilku lat. O co chodzi? O możliwość sprawnej eksmisji najemcy, który nie płaci za najem i nie chce opuścić lokalu po rozwiązaniu umowy. To rozwiązanie jest przeznaczone tylko dla osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. Określone warunki musi też spełniać umowa najmu: przede wszystkim wymagana jest obecność u notariusza i deklaracja najemcy o opuszczeniu lokalu po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy. Dodatkowo najemca musi wskazać lokal (naturalnie za pisemną zgodą jego właściciela), do którego będzie mógł się wyprowadzić. Koniecznym warunkiem jest też, by dochody z najmu zostały zgłoszone do urzędu skarbowego.

W razie niewywiązywania się ze zobowiązań przez najemcę, po wypowiedzeniu umowy wynajmujący może wezwać go do opuszczenia mieszkania. Ma prawo zwrócić się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczenie podpisane przez najemcę na początku. Po uzyskaniu w sądzie tytułu wykonawczego, sprawę należy skierować do komornika i następuje eksmisja.

Umowa najmu okazjonalnego to silne zabezpieczenie interesów właściciela, ale warto także postarać się, by dawała ochronę także w innych punktach. Istotne jest m.in. zapisanie w niej, co wchodzi w skład czynszu oraz terminów płatności i odsetek za ewentualne opóźnienia. Warto też zadbać o kaucję, która zabezpiecza przed ewentualnymi zniszczeniami w lokalu lub nieterminowymi płatnościami. Kaucja wynosi zwykle jedno- lub kilkakrotność miesięcznego czynszu, a w przypadku zakończenia umowy i braku podstaw do potrącenia z niej części środków, jest zwracana.

Udokumentowanie stanu nieruchomości

Przed rozpoczęciem najmu warto nie tylko spisać liczniki, ale i udokumentować stan mieszkania np. zdjęciami. Na wypadek ewentualnych zniszczeń lokalu czy wyposażenia, będziemy mieli dowód na to, w jakim stanie mieszkanie zostało udostępnione. Dodatkowo w umowie można zawrzeć informacje o tym, kto odpowiada za bieżące naprawy i remonty w mieszkaniu. Protokół zdawczo-odbiorczy powinien zawierać jak najbardziej szczegółowy opis mieszkania i jego stan oraz wyposażenie.

Z punktu widzenia właściciela nieruchomości przydatne byłoby co jakiś czas zobaczyć, w jakim stanie jest mieszkanie. Inspekcja bez zgody lokatorów nie jest najlepszym rozwiązaniem, ale można np. pobierać czynsz osobiście, a przy okazji sprawdzać, jak najemca dba o lokal.

Na koniec przypomnijmy jeszcze o rzeczach oczywistych, ale mimo to nie zawsze realizowanych: umowę warto mieć na piśmie i zgłosić ją do urzędu skarbowego. To znacząco wzmacnia pozycję wynajmującego w wypadku problemów z najemcą.

Michał Bukowski, Home Broker