Inwestycja w mieszkanie na wynajem może przynieść 4–6 proc. zysku

Polacy coraz częściej kupują lokale w celach inwestycyjnych. Według NBP taka inwestycja wciąż może być opłacalna. Według różnych badań zwrot dla inwestora może wynosić od 4 do ponad 6 proc. w zależności od miasta. Jednak żeby na zakupie mieszkania zarobić, trzeba zwrócić uwagę na kilka czynników. Wśród nich są lokalizacja i dostęp do komunikacji, a także technologie i materiały zastosowane przy budowie.

Z raportu Narodowego Banku Polskiego o rynku nieruchomości w IV kwartale 2016 roku wynika, że wciąż opłaca się kupować mieszkania na wynajem.

– Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych – piszą autorzy. – Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.

W tej sytuacji coraz więcej osób decyduje się na ulokowanie swoich oszczędności na rynku nieruchomości. Warunkiem powodzenia tej inwestycji jest jednak właściwy wybór lokalu.

– Wybierając inwestycję na rynku nieruchomości, trzeba zwrócić uwagę przede wszystkim na lokalizację. Należy rozważyć, czy położenie danej nieruchomości może zwiększyć swoją atrakcyjność w przyszłości. Być może planowana jest rozbudowa infrastruktury czy poprawa komunikacji – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Agata Stradomska, manager ds. szkoleń i marketingu RE/MAX Polska. – Jeśli wybierzemy mieszkanie lub nieruchomość w dzielnicy dziś mniej atrakcyjnej, mniej popularnej, która właśnie dzięki tym czynnikom zyska na wartości, będziemy mogli w przyszłości więcej zarobić.

Rynek wtórny ma swoje zalety – łatwiej o atrakcyjną lokalizację, mieszkanie wykończone, a nawet częściowo umeblowane, niemal gotowe do wynajęcia. Nowe wymaga wykończenia, a to dodatkowy koszt. Warto jednak pamiętać, że w pięciu z dziewięciu dużych miast monitorowanych przez Bankier.pl ceny za 1 mkw. na rynku wtórnym są wyższe niż na pierwotnym: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Lublinie (raport za luty 2017). W stolicy różnica to niemal 1000 zł na 1 mkw.

– Wybierając nieruchomość pod kątem długofalowej inwestycji, trzeba też patrzeć na technologię, w jakiej ona jest zbudowana. Za 10 czy 20 lat ta nieruchomość będzie o tyle starsza i trzeba rozważyć, czy wtedy dane materiały, dana technologia będą jeszcze atrakcyjne dla kupujących, czy też będą po prostu unikać takich rozwiązań – zwraca uwagę Stradomska.

Cena mieszkania to tylko jedna strona medalu. Jeszcze istotniejsza jest kwestia możliwego do uzyskania czynszu z wynajmu. Najwięcej otrzymać można za duże mieszkanie (60–90 mkw.) w Warszawie i Wrocławiu (średnio to odpowiednio 4100 zł i 3000 zł). Najtańsze spośród dużych miast są mieszkania do 38 mkw. w Bydgoszczy i Łodzi. Średni czynsz to poniżej 1100 zł, czyli dwa razy mniej niż w Warszawie (badanie Bankier.pl i Otodom.pl, luty 2017).

– Trzecia istotna rzecz jest taka, że należy przeanalizować rynek pod kątem popytu, podaży i możliwych do uzyskania czynszów – podpowiada manager firmy RE/MAX Polska. – Trzeba pamiętać, że najemcy też mają swoje pewne preferencje. Wybierają ze względu na lokalizację, dojazd do uczelni lub miejsca pracy, a także wielkość mieszkania. Największym zainteresowaniem cieszą się dwu- i trzypokojowe mieszkania w typowym rozkładzie.

Przypomina także, że decydując się na inwestycję długoterminową, np. mając w perspektywie 20 czy 30 lat spłacania kredytu, warto wziąć pod uwagę perspektywy demograficzne poszczególnych miast. Główny Urząd Statystyczny prognozuje, że spośród dużych miast tylko dwa – Warszawa i Rzeszów – będą miały w połowie stulecia więcej mieszkańców niż obecnie, a i tak są to wzrosty symboliczne. W pozostałych lokalizacjach liczba ludności zmaleje, czy to z powodu wyjazdu do ośrodków oferujących lepsze warunki życia, czy migracji do miejscowości podmiejskich.

– W przypadku mieszkań, które chcemy wynająć, trzeba też brać pod uwagę to, że one nie zawsze będą wynajęte – zastrzega Agata Stradomska. – W przypadku lokali mieszkalnych właściciele szacują, że średnio 10 miesięcy w roku są w nich najemcy, a 2 miesiące stoją one puste. Ale nawet kupując mieszkanie dla siebie, warto myśleć jak inwestor, dlatego że możemy zarabiać, nie inwestując w mieszkania na wynajem, tylko po prostu kupując i sprzedając własne domy czy mieszkania.