Warszawa na tle Europy – Europejski Rynek Biurowy 2013

Analiza warszawskiego rynku biurowego, przeprowadzona przez BNP Paribas Real Estate, potwierdza przypuszczenia ekspertów – rok 2013 będzie rekordowy pod względem oddanej powierzchni biurowej. Raport Europejski Rynek Biurowy pokazuje również, że rosnąca liczba powstających biur oraz pustostanów w stolicy wpływa na spadek wysokości czynszów.

Badanie wskazuje też odwrotny trend w najlepszych lokalizacjach Europy. Pomimo spadku popytu, dzięki dodatniej absorpcji netto i niskiemu poziomowi nowej powierzchni biurowej, udało się zmniejszyć współczynnik pustostanów i podnieść średnią wysokość czynszów.

Warszawę w porównaniu do Europy, cechuje wysoki popyt brutto, który osiągnął w 2012 r. rekordowy poziom 608 000 mkw., z czego 440 000 mkw. dotyczyło nowo wynajętej powierzchni. W samym czwartym kwartale 2012 r. transakcje biurowe objęły 153.000 mkw. Przedwstępne umowy najmu pozostały popularne wśród dzierżawców/najemców. W ostatnim kwartale wyniosły 35% wszystkich podpisanych umów, podczas gdy odnowienia najmu miały 23% udział. W przypadku współczynnika pustostanów, pod koniec 2012 r. w Warszawie wynosił on średnio 8,8%, co stanowi wzrost o 210 punktów bazowych w porównaniu z 2011 r. Miał na to wpływ, pomimo rekordowego popytu, wysoki poziom podaży nowych powierzchni, które zasiliły rynek w 2012 r. Inną sytuację widać w pozostałych miastach Europy. Mimo mniejszego popytu wśród najemców, średni współczynnik pustostanów w Europie ustabilizował się pod koniec 2012 r. na poziomie nieznacznie przekraczającym 10%.

W 2012 r. rynek stolicy Polski zasiliło 268.000 mkw. powierzchni biurowej – ponad dwa razy więcej niż w roku wcześniejszym. Największymi ukończonymi biurowcami były Green Corner (24 500 mkw.) i Business Garden, w którego skład wchodzą dwa biurowce o łącznej powierzchni 22 000 mkw. Oczekuje się, że pod względem nowych powierzchni rok 2013 będzie rokiem rekordowym – na rynek trafi najprawdopodobniej aż 320 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

Całkowita wielkość inwestycji w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2012 r. wyniosła o 27% więcej niż w roku 2011. Pomimo spowolnienia w inwestycjach biurowych, ich wartość pozostała na poziomie powyżej 1 miliarda euro. Ponadto prawie wszystkie transakcje biurowe w Polsce zostały przeprowadzone w Warszawie. W Europie natomiast można zaobserwować wpływ nienajlepszych warunków gospodarczych na zmniejszenie popytu wśród najemców. Całkowita liczba transakcji spadła w 2012 r. o 9% w aż 35 miastach europejskich. Jest to logiczne następstwo pogorszenia sytuacji ekonomicznej, jaka dotknęła strefę euro i rekordowo wysokich stóp bezrobocia w większości państw europejskich. W 2013 r. nie oczekuje się żadnej znaczącej poprawy na rynku najemców, co wynika z wolnego tempa poprawy warunków ekonomicznych.

Warszawski rynek biurowy odnotował wyjątkowo dobre wyniki – o wiele lepsze niż spodziewała się większość ekspertów. 2013 rok będzie również dobrym okresem dla stolicy, choć planowanych inwestycji jest zdecydowanie mniej niż w latach ubiegłych. Powodem jest oczywiście duża podaż powierzchni biurowej, która w najbliższych 18 miesiącach znacząco wzrośnie. Warto również zaznaczyć, że wielu najemców zapewne skorzysta z nowej oferty i zdecyduje się na zmianę biura. W efekcie wskaźnik pustostanów w biurowcach klasy B prawdopodobnie wzrośnie, natomiast w segmencie klasy A powinien być stabilny. – powiedział Philippe Mer, Head of Territories for Central and Eastern Europe, CEO BNP Paribas Real Estate Polska.

Europejski Rynek Biurowy 2013 wskazuje również, że Warszawę czeka spadek wysokości czynszów w kluczowych lokalizacjach wraz z nową podażą na rynku biurowym. Pod koniec 2012 r. stawki w najważniejszych miejscach centrum Warszawy wynosiły 288 euro za mkw. (w ujęciu rocznym), co było spadkiem o 4% w porównaniu do 2011 r. Poza centrum, czynsze wynosiły ok. 180 euro za mkw. (w ujęciu rocznym). Zniżkowy trend wysokości czynszów jest spowodowany głównie przez dużą liczbę nowoczesnych powierzchni biurowych i będzie kontynuowany w 2013 r. W latach 2013-2014 oczekuje się dodatkowego wzrostu podaży.

Raport BNP Paribas Real Estate, wskazuje, że w Warszawie zyski w najważniejszych lokalizacjach znajdowały się pod koniec 2012 r. na poziomie 6,25%, co stanowi spadek o 25 punktów bazowych w porównaniu z czwartym kwartałem 2011 r. Utrzymywał się natomiast trwały popyt na najlepsze biurowce w Warszawie.

W Europie inwestorzy nadal zachowują ostrożność w działaniu i nie podejmują ryzykownych decyzji. Wartość inwestycji komercyjnych wyniosła pod koniec 2012 r. w sumie 69,6 miliarda euro, równając się z wynikami z roku 2011. Niemniej rynek pod tym względem był zdecydowanie aktywniejszy niż oczekiwano, a najbardziej zwyżkującym sektorem okazał się biurowy, osiągając poziom 46,5 miliarda euro (13% więcej niż w 2011 r.). Średnio zyski w najlepszych nieruchomościach biurowych wzrosły zaledwie o 1 punkt bazowy, choć można było zaobserwować rozbieżności geograficzne. Oczekiwanie pogłębiającej się recesji w 2013 r. w strefie euro nie generuje dużej aktywności w inwestycjach w nieruchomości.Warta zauważenia jest strategia działań inwestorów – taka sama w Warszawie, jak i w pozostałych miastach Europy: koncentrują się oni na największych rynkach o solidnych podstawach ekonomicznych.

Wyraźnie widać, że inwestorzy stronią od ryzykownych projektów. Jednak taka strategia przynosi im mniejsze zyski. Myślę, że najbardziej doświadczeni gracze na arenie europejskiej pozwolą sobie na nieco więcej ryzyka, poszukując wyższych przychodów poza najbezpieczniejszymi lokalizacjami. Mimo to europejski rynek nieruchomości komercyjnych pozostanie wyzwaniem. – powiedział Philippe Mer, Head of Territories for Central and Eastern Europe, CEO BNP Paribas Real Estate Polska.

Źródło: BNP Paribas Real Estate Polska